Ein Zimmer bleibt während eines Auslandsaufenthalts frei, die Wohnung wird nach einer Trennung zu groß oder die Miete lässt sich allein kaum noch tragen. Ein sauber formulierter Untermietvertrag schafft dann klare Verhältnisse zwischen Hauptmieter und Untermieter, ersetzt aber nicht die nötige Zustimmung des Vermieters. Ich zeige, welche Regeln gelten, welche Angaben in den Vertrag gehören und wo typische Kosten- und Kündigungsfallen liegen.
Diese Punkte entscheiden, ob deine Untervermietung sicher funktioniert
- Zustimmung: Vor dem Einzug muss die Erlaubnis des Hauptvermieters geklärt sein.
- Vertrag: Räume, Mietzeit, Kosten, Kaution und Inventar gehören eindeutig hinein.
- Miete: Die Kosten sollten nachvollziehbar verteilt werden, ein spekulativer Gewinn ist rechtlich riskant.
- Kündigung: Befristungen und Fristen müssen zur konkreten Wohnsituation passen.
- Haftung: Der Hauptmieter bleibt gegenüber seinem Vermieter verantwortlich.
Die Erlaubnis steht vor dem Vertrag
Nach § 540 BGB darf ein Mieter die Wohnung grundsätzlich nicht ohne Erlaubnis einem Dritten überlassen. Das gilt nicht nur für die komplette Wohnung, sondern auch für ein einzelnes Zimmer, wenn daraus ein echtes Mietverhältnis entsteht. Besuch darf natürlich übernachten, ein dauerhaft einziehender Mitbewohner ist aber etwas anderes. Bei der Untervermietung eines Teils der Wohnung kann nach § 553 BGB ein Anspruch auf Zustimmung bestehen. Voraussetzung ist meist ein berechtigtes Interesse, das erst nach Abschluss des Hauptmietvertrags entstanden ist. Typische Gründe sind ein beruflicher Auslandsaufenthalt, ein ausgezogener Partner, eine finanzielle Entlastung oder der Wunsch, die Wohnung während einer vorübergehenden Veränderung der Lebenssituation zu behalten.Für die vollständige Weitervermietung gibt es diesen gesetzlichen Anspruch in der Regel nicht. Der Vermieter darf sie ablehnen, auch wenn der Grund nachvollziehbar klingt. Bei einer teilweisen Untervermietung kann die Zustimmung ebenfalls verweigert werden, wenn die Person ungeeignet ist, die Wohnung überbelegt würde oder die Überlassung aus anderen Gründen unzumutbar wäre.
Ich würde die Anfrage immer schriftlich stellen und dabei den Namen, Beruf, die Zahl der einziehenden Personen, den Zeitraum und den Grund nennen. Eine pauschale Bitte wie „Ich möchte untervermieten“ liefert dem Vermieter zu wenig Entscheidungsgrundlage. Erst wenn die Zustimmung vorliegt, sollte der Untermieter verbindlich unterschreiben und einziehen.
Der Bundesgerichtshof hat im Januar 2026 außerdem klargestellt, dass ein Anspruch auf Untervermietung fehlt, wenn der Hauptmieter damit einen Gewinn erzielt, der über seine eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgeht. Die Untervermietung soll den Erhalt der Wohnung ermöglichen, kein Geschäftsmodell auf Kosten des Vermieters schaffen. Die genaue Kostenberechnung kann bei möblierten Wohnungen allerdings vom Einzelfall abhängen.
Diese Angaben gehören in den Untermietvertrag
Ein mündlicher Vertrag kann zwar wirksam sein, doch bei Geld, Möbeln und gemeinsam genutzten Räumen verlässt man sich besser nicht auf Erinnerungen. Ein schriftlicher Untermietvertrag hilft besonders dann, wenn später diskutiert wird, was beschädigt war, welche Kosten enthalten waren oder wann die Mietzeit enden sollte.
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Die wichtigsten Vertragsdaten
- vollständige Namen und Anschriften von Untervermieter und Untermieter
- genaue Bezeichnung der Wohnung und der untervermieteten Räume
- Regelung zu Küche, Bad, Keller, Balkon, Stellplatz und sonstigen Gemeinschaftsflächen
- Beginn und gegebenenfalls Ende des Mietverhältnisses
- monatliche Kaltmiete, Betriebskosten, Strom-, Internet- und sonstige Kosten
- Höhe, Zahlung und Rückzahlung der Kaution
- Regeln zu Möbeln, Schlüsseln, Reinigung, Hausordnung und Schäden
- Hinweis auf die Zustimmung des Hauptvermieters
- Verbot oder Erlaubnis einer weiteren Untervermietung
Bei einer möblierten Vermietung gehört zusätzlich eine Inventarliste in den Vertrag. Ich empfehle, den Zustand von Möbeln, Wänden, Böden und Elektrogeräten bei der Übergabe zu fotografieren und von beiden Seiten bestätigen zu lassen. Dieser kleine Aufwand ist meist deutlich günstiger als ein späterer Streit über einen Kratzer am Tisch oder ein fehlendes Küchenutensil.
Soll der Vertrag länger als ein Jahr laufen, muss er schriftlich geschlossen werden. Andernfalls gilt er grundsätzlich als unbefristet. Eine E-Mail mit einigen Eckdaten ist für diesen Zweck nicht immer ausreichend. Bei einer längeren Befristung sollten deshalb alle Vertragsseiten vollständig ausgefüllt und unterschrieben werden.
Miete, Nebenkosten und Kaution sauber berechnen
Die Miete sollte sich nachvollziehbar aus den tatsächlichen Kosten und dem Umfang der Nutzung ergeben. Bei einem Zimmer zählen nicht nur die Quadratmeter, sondern auch die Mitbenutzung von Küche, Bad, Flur und eventuell weiterer Räume. Eine simple Teilung durch die Zahl der Bewohner ist bequem, aber nicht in jedem Fall fair.
| Bestandteil | Beispiel | Was geregelt werden sollte |
|---|---|---|
| Kaltmiete | 450 Euro | Zimmer und Anteil an Gemeinschaftsflächen |
| Betriebskosten | 125 Euro | Pauschale oder monatliche Vorauszahlung |
| Internet und Strom | 20 Euro | Im Mietpreis enthalten oder separat abgerechnet |
| Gesamtmiete | 595 Euro | Fälligkeit und Zahlungsweg |
Das Beispiel ist keine allgemeine Preisvorgabe, sondern zeigt nur eine transparente Struktur. Bei einer Betriebskostenvorauszahlung muss grundsätzlich jährlich abgerechnet werden. Eine Pauschale ist einfacher, darf aber nicht dazu führen, dass die tatsächlichen Kosten völlig außer Verhältnis zur vereinbarten Summe stehen.
Bei der Kaution gilt für ein normales Wohnraummietverhältnis grundsätzlich die Grenze von drei Nettokaltmieten. Betriebskosten werden bei dieser Berechnung nicht mitgezählt. Beträgt die monatliche Kaltmiete für das Zimmer 450 Euro, liegt die höchstens zulässige Kaution daher regelmäßig bei 1.350 Euro. Der Untermieter darf die Geldkaution in drei gleichen Monatsraten zahlen.
Mit Möbeln ist besondere Sorgfalt nötig. Ein nachvollziehbarer Zuschlag für die Nutzung einer hochwertigen Einrichtung kann sinnvoll sein, ein frei erfundener Aufpreis zur Gewinnerzielung ist dagegen riskant. Ich würde Anschaffung, Alter und Zustand der Möbel dokumentieren und die Kalkulation so gestalten, dass sie auch einem kritischen Blick standhält.
Befristung und Kündigung brauchen klare Regeln
Ein befristeter Vertrag passt gut zu einem Studium, einem Praktikum oder einem mehrmonatigen Auslandsaufenthalt. Die Befristung sollte ein konkretes Enddatum enthalten. Bei gewöhnlichem Wohnraum muss der gesetzlich zulässige Befristungsgrund, etwa die geplante Rückkehr des Hauptmieters, grundsätzlich bereits bei Vertragsschluss schriftlich genannt werden.Fehlt dieser Grund, kann das Mietverhältnis als unbefristet gelten. Für Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wird, gelten Sonderregeln. Genau deshalb sollte man nicht einfach jede Vorlage für ein möbliertes Zimmer oder eine Ferienunterkunft übernehmen.
| Situation | Typische Folge |
|---|---|
| Unbefristeter Wohnraum | Kündigung durch den Mieter meist mit drei Monaten Frist |
| Befristeter Vertrag | Ende zum vereinbarten Datum, sofern die Befristung wirksam ist |
| Möbliertes Zimmer in der selbst bewohnten Wohnung | Besondere Kündigungsregeln und teilweise verkürzte Fristen möglich |
| Nur vorübergehender Gebrauch | Abweichende Regeln zu Kündigung und Mieterschutz möglich |
Die ordentliche Kündigung muss schriftlich erfolgen. Bei einem normalen unbefristeten Wohnraummietverhältnis ist sie spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats möglich. Als Untervermieter kann man den Vertrag nicht automatisch jederzeit beenden, nur weil man selbst wieder in die Wohnung einziehen möchte. Die konkrete Wohnform entscheidet, ob ein gesetzlicher Kündigungsgrund erforderlich ist.
Endet der Hauptmietvertrag, gerät auch die Untermiete in Gefahr. Der Untermieter hat normalerweise keinen direkten Vertrag mit dem Eigentümer und kann sich deshalb nicht einfach auf ein dauerhaftes Wohnrecht berufen. Der Hauptmieter sollte diese Abhängigkeit offen ansprechen und im Vertrag regeln, was bei einer vorzeitigen Beendigung des Hauptmietverhältnisses passiert.
Haftung, Hausordnung und Übergabe im Alltag
Der Hauptmieter bleibt seinem Vermieter gegenüber für die Wohnung verantwortlich. Das gilt auch dann, wenn der Untermieter den Schaden verursacht oder die Hausordnung verletzt. Schäden, Mietrückstände und Beschwerden des Nachbarn können deshalb zuerst beim Hauptmieter landen. Die Zustimmung des Vermieters nimmt diese Verantwortung nicht weg.
Im Vertrag sollten deshalb Ruhezeiten, Rauchen, Haustiere, Besucher, Reinigung und die Nutzung gemeinsamer Räume konkret geregelt werden. Besonders in einer WG helfen klare Absprachen zu Kühlschrank, Waschmaschine, Müll und Badezimmer mehr als allgemeine Formulierungen wie „Die Parteien nehmen Rücksicht aufeinander“.
Vor der Schlüsselübergabe gehören drei Dinge auf die Checkliste. Erstens ein unterschriebenes Übergabeprotokoll mit Zählerständen und Schlüsselanzahl. Zweitens die Zahlung der ersten Miete nach der vereinbarten Fälligkeit. Drittens die Weitergabe der Hausordnung und aller Regeln, die aus dem Hauptmietvertrag auch für den Untermieter gelten sollen.
Zieht der Untermieter dauerhaft ein, muss er sich in Deutschland grundsätzlich innerhalb von zwei Wochen bei der Meldebehörde anmelden. Der Hauptmieter kann als Wohnungsgeber eine Wohnungsgeberbestätigung ausstellen, sofern tatsächlich Wohnraum überlassen wird. Eine Adresse nur für eine Anmeldung bereitzustellen, obwohl niemand dort wohnt, ist dagegen unzulässig.
Ich würde außerdem niemals eine komplette Wohnung über eine Plattform für kurzfristige Gäste anbieten, ohne die Erlaubnis des Vermieters und mögliche kommunale Vorschriften zu prüfen. Kurzzeitvermietung, klassische Untervermietung und eine Wohngemeinschaft sind rechtlich nicht dasselbe. Schon die Vertragsart kann darüber entscheiden, welche Schutzregeln greifen.
Mit diesen Kontrollen bleibt die Untervermietung planbar
Vor der Unterschrift sollten beide Seiten den Hauptmietvertrag, die Vermietererlaubnis und den Kostenplan gemeinsam durchgehen. Stimmen Wohnfläche, Mietzeit, Nutzung und Zahlungsbeträge überein, ist ein großer Teil des späteren Konfliktpotenzials bereits beseitigt.
Meine wichtigste Empfehlung lautet, die Untervermietung nicht als lockere private Absprache zu behandeln. Ein klarer Vertrag, eine realistische Miete, ein sorgfältiges Übergabeprotokoll und offene Informationen gegenüber dem Hauptvermieter kosten wenig, schaffen aber genau die Sicherheit, die bei dieser Konstruktion oft fehlt.
