Ein Zimmer soll vorübergehend frei werden, ein Auslandsaufenthalt steht an oder die Wohnkosten sind allein kaum noch tragbar? Dann brauchen Sie in Deutschland meist die Zustimmung des Vermieters, bevor eine andere Person einzieht. Hier finden Sie ein kostenloses Muster für die Anfrage, eine passende Vorlage für die schriftliche Genehmigung sowie klare Hinweise zu Voraussetzungen, Fristen, Kosten und typischen Fehlern.
Mit diesen Punkten gelingt der Antrag auf Untervermietung
- Vorherige Zustimmung des Vermieters einholen und nicht einfach den Untermieter einziehen lassen.
- Im Schreiben den Grund, die Person, die Räume und den Zeitraum konkret nennen.
- Für einen Teil der Wohnung kann bei berechtigtem Interesse ein Anspruch nach § 553 BGB bestehen.
- Die vollständige Untervermietung ist rechtlich schwieriger und braucht in der Regel eine ausdrückliche Einwilligung.
- Die Erlaubnis am besten schriftlich und vor Beginn der Untervermietung dokumentieren.
Wann braucht man eine Erlaubnis zur Untervermietung?
Wer seine Mietwohnung oder auch nur ein einzelnes Zimmer einer anderen Person überlässt, braucht grundsätzlich die Zustimmung des Vermieters. Das ergibt sich aus § 540 BGB. Eine mündliche Absprache mit dem Hausmeister oder eine beiläufige Nachricht an die Hausverwaltung schafft dabei unnötige Unsicherheit.
Anders sieht es bei bloßem Besuch aus. Freunde oder Verwandte dürfen natürlich vorübergehend übernachten. Wird die Person jedoch dauerhaft aufgenommen, zahlt sie regelmäßig Geld oder nutzt sie die Wohnung selbstständig, handelt es sich meist nicht mehr um einen gewöhnlichen Besuch.
Ich rate deshalb zu einer einfachen Linie: Sobald jemand über mehrere Wochen oder Monate ein eigenes Zimmer bewohnt oder sich an den Wohnkosten beteiligt, sollte die Erlaubnis vorher schriftlich eingeholt werden. Das schützt den Hauptmieter vor einer Abmahnung und schafft auch für den Untermieter klare Verhältnisse.
Teilweise oder vollständige Untervermietung
Bei der Untervermietung eines Teils der Wohnung, etwa eines Zimmers, kann der Mieter unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch auf Zustimmung haben. Nach § 553 BGB muss dafür ein berechtigtes Interesse entstanden sein, nachdem der Mietvertrag geschlossen wurde.
Typische Gründe sind eine berufliche Versetzung, ein längerer Auslandsaufenthalt, eine Trennung oder eine spürbare finanzielle Belastung. Der Vermieter darf die Zustimmung trotzdem verweigern, wenn die Wohnung dadurch überbelegt würde, die konkrete Person unzumutbar ist oder andere gewichtige Gründe dagegensprechen.
Die komplette Wohnung während einer Reise oder eines Auslandssemesters zu überlassen, ist nicht automatisch vom Anspruch aus § 553 BGB umfasst. Hier kommt es stärker auf den Mietvertrag, die konkrete Situation und die freiwillige Zustimmung des Vermieters an.
Welche Angaben muss der Antrag enthalten?
Ein guter Antrag ist nicht lang, aber vollständig. Der Vermieter muss erkennen können, wer wann welchen Teil der Wohnung nutzen soll und warum die Untervermietung notwendig oder sinnvoll ist.
- vollständiger Name und Anschrift des Mieters
- Name und möglichst aktuelle Anschrift des künftigen Untermieters
- genaue Adresse und Bezeichnung der Wohnung
- unterzuvermietende Räume und gemeinsam genutzte Bereiche
- Beginn und gegebenenfalls Ende der Untervermietung
- sachliche Begründung für das nachträglich entstandene Interesse
- Hinweis, ob die Wohnung währenddessen weiterhin selbst mitbewohnt wird
- gegebenenfalls Angaben zur Miethöhe und zur Aufteilung der Nebenkosten
Bei einer Wohngemeinschaft sollte ich zusätzlich festhalten, ob der Untermieter ein eigenes Zimmer erhält und welche Räume er mitbenutzen darf. Je genauer die Beschreibung, desto kleiner ist später der Streit darüber, was eigentlich erlaubt wurde.
So formulieren Sie den Grund überzeugend
Die Begründung sollte konkret, aber nicht unangemessen persönlich sein. Statt „Ich möchte etwas Geld verdienen“ ist „Durch eine beruflich bedingte Versetzung haben sich meine monatlichen Wohnkosten deutlich erhöht“ deutlich aussagekräftiger.
Ein berechtigtes Interesse muss nicht zwingend eine Notlage sein. Entscheidend ist, dass es nachvollziehbar ist und erst nach Abschluss des Mietvertrags entstanden ist. Wer den Wunsch zur Untervermietung bereits bei Vertragsunterzeichnung hatte, kann sich nicht ohne Weiteres auf § 553 BGB berufen.
Kostenloses Muster für den Antrag an den Vermieter
Die folgende Vorlage eignet sich vor allem für die Untervermietung eines Zimmers oder eines klar abgegrenzten Teils der Wohnung. Ich würde sie immer an den konkreten Fall anpassen und die Zustimmung nicht nur telefonisch erbitten.
Antrag auf Erlaubnis zur Untervermietung
[Vor- und Nachname]
[Straße und Hausnummer]
[PLZ und Ort]
An
[Name des Vermieters oder der Hausverwaltung]
[Anschrift]
[PLZ und Ort]
[Ort], den [Datum]
Betreff: Antrag auf Zustimmung zur Untervermietung eines Teils der Wohnung
Sehr geehrte Frau [Name] / sehr geehrter Herr [Name],
ich miete die Wohnung [genaue Bezeichnung oder vollständige Anschrift] aufgrund des Mietvertrags vom [Datum]. Hiermit bitte ich um Ihre Zustimmung, einen Teil der Wohnung an folgende Person unterzuvermieten:
[Vor- und Nachname des Untermieters]
[aktuelle Anschrift]
[gegebenenfalls Beruf oder Tätigkeit]
Die Untervermietung betrifft [zum Beispiel ein Zimmer mit etwa 15 m²]. Küche, Bad und [weitere Räume] werden gemeinsam genutzt. Vorgesehen ist der Zeitraum vom [Beginn] bis zum [Ende].
Mein berechtigtes Interesse an der Untervermietung ist nach Abschluss des Mietvertrags entstanden. Der Grund dafür ist [kurze und sachliche Begründung, zum Beispiel beruflicher Auslandsaufenthalt, Trennung oder veränderte finanzielle Situation].
Ich werde auch während der Untervermietung Mieter der Wohnung bleiben und weiterhin für die vollständige Zahlung der Miete sowie für die Einhaltung der Pflichten aus dem Mietvertrag einstehen. Bitte erteilen Sie mir Ihre Zustimmung schriftlich.
Mit freundlichen Grüßen
[Unterschrift]
[Vor- und Nachname]
Bei einer befristeten Lösung sollten Anfangs- und Enddatum exakt übereinstimmen. Ein Satz wie „für einige Monate“ klingt unkompliziert, kann aber später zu unterschiedlichen Auslegungen führen.
Vorlage für die schriftliche Zustimmung des Vermieters
Manchmal bittet der Vermieter nicht um einen neuen Antrag, sondern möchte selbst eine kurze Genehmigung ausstellen. Auch dann sollte das Dokument die wichtigsten Eckdaten enthalten. Eine allgemeine Erlaubnis für „beliebige Personen“ ist aus Vermietersicht ebenso unklar wie eine Zustimmung ohne Zeitraum.
Erlaubnis zur Untervermietung
Vermieter: [Vor- und Nachname oder Firma]
Mieter: [Vor- und Nachname]
Mietobjekt: [vollständige Anschrift]
Hiermit erteile ich dem Mieter die Erlaubnis, [Vor- und Nachname des Untermieters] den Raum [genaue Bezeichnung] in der oben genannten Wohnung im Zeitraum vom [Beginn] bis zum [Ende] zu überlassen.
Die Erlaubnis gilt ausschließlich für die genannte Person und die genannten Räume. Küche, Bad und [weitere Räume] dürfen gemeinschaftlich genutzt werden.
Der Hauptmieter bleibt gegenüber dem Vermieter für die Zahlung der Gesamtmiete, die Einhaltung der Hausordnung und das Verhalten des Untermieters verantwortlich. Änderungen der Person oder des Zeitraums bedürfen einer erneuten Zustimmung.
[Ort], den [Datum]
____________________________
Unterschrift Vermieter
____________________________
Unterschrift Mieter
Diese Vorlage ist eine praktische Dokumentation, ersetzt aber keine individuelle Prüfung. Besonders bei einer vollständigen Untervermietung, einer gewerblichen Nutzung oder einer Ferienvermietung sollte die Genehmigung deutlich genauer formuliert werden.
Was darf der Vermieter verlangen?
Der Vermieter darf Informationen zur Person des Untermieters verlangen, soweit sie für die Entscheidung erforderlich sind. Dazu gehören in der Regel Name, Anschrift und der geplante Zeitraum. Eine umfassende Sammlung privater Unterlagen ist dagegen nicht automatisch gerechtfertigt.
Nach § 553 Abs. 2 BGB kann die Zustimmung von einer angemessenen Erhöhung der Miete abhängig gemacht werden, wenn die zusätzliche Nutzung dem Vermieter sonst nicht zumutbar wäre. Das Gesetz nennt dafür keinen festen Prozentsatz. Ein pauschaler Zuschlag von beispielsweise 20 Prozent ist daher nicht automatisch richtig oder falsch, sondern muss zur konkreten Mehrbelastung passen.
Zusätzliche Personen können höhere Betriebskosten verursachen. Das betrifft vor allem verbrauchsabhängige Positionen wie Wasser oder Müll. Eine erhöhte Miete und eine Anpassung der Nebenkostenvorauszahlung sind jedoch zwei verschiedene Dinge und sollten getrennt benannt werden.
| Situation | Was typischerweise möglich ist | Worauf ich achten würde |
|---|---|---|
| Ein Zimmer wird an eine bekannte Person vermietet | Zustimmung mit Name, Raum und Zeitraum | Gemeinschaftsräume und Kündigungsfrist festhalten |
| Die gesamte Wohnung wird zeitweise überlassen | Ausdrückliche Einzelgenehmigung des Vermieters | Zeitraum, Rückkehrabsicht und genaue Person nennen |
| Mehrere Personen ziehen ein | Prüfung der Belegung und der Zumutbarkeit | Jede Person einzeln aufführen |
| Untervermietung an Touristen | Nur bei entsprechender Zustimmung und Einhaltung lokaler Regeln | Zusätzliche kommunale Vorschriften prüfen |
Gerade bei kurzfristiger Vermietung über Plattformen wird die Sache schnell komplizierter. Neben der Zustimmung des Vermieters können kommunale Vorschriften zur Zweckentfremdung, Meldepflichten oder steuerliche Fragen hinzukommen. Eine normale Erlaubnis für einen langfristigen Untermieter deckt eine Ferienvermietung nicht automatisch ab.
Diese Fehler machen die Untervermietung unnötig riskant
Der häufigste Fehler ist, den Untermietvertrag zuerst zu unterschreiben und den Vermieter erst danach zu informieren. Eine solche Reihenfolge kann die Position des Mieters deutlich verschlechtern. Im schlimmsten Fall drohen Abmahnung und Kündigung des Hauptmietvertrags.
- Keine schriftliche Zustimmung: Telefonische Zusagen lassen sich später schwer beweisen.
- Zu allgemeine Angaben: „Ich möchte untervermieten“ sagt nichts über Person, Raum oder Dauer aus.
- Falsche Begründung: Ein nachträglich erfundener Grund kann die Glaubwürdigkeit zerstören.
- Vollständige Untervermietung verschwiegen: Die Regeln für ein Zimmer sind nicht einfach auf die ganze Wohnung übertragbar.
- Untermietvertrag ohne Vorbehalt: Der Vertrag sollte erst nach erteilter Zustimmung endgültig geschlossen werden.
- Verantwortung unterschätzt: Der Hauptmieter bleibt für Schäden und Pflichtverletzungen des Untermieters verantwortlich.
Ich empfehle außerdem, dem Vermieter eine angemessene Antwortfrist zu setzen, etwa 14 Tage, und das Schreiben nachweisbar zu übermitteln. Eine starre gesetzliche Frist für jede Zustimmung gibt es nicht, aber eine klare Frist erleichtert die weitere Kommunikation.
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Was passiert bei einer Ablehnung?
Eine Ablehnung muss nicht immer hingenommen werden. Bei der Untervermietung eines Teils der Wohnung kann der Mieter unter den Voraussetzungen des § 553 BGB einen Anspruch auf Zustimmung haben. Der Vermieter darf sich nicht allein auf ein pauschales „Untervermietung ist laut Mietvertrag verboten“ berufen, wenn zwingendes Mietrecht entgegensteht.
Umgekehrt bedeutet ein berechtigtes Interesse nicht, dass jede gewünschte Person akzeptiert werden muss. Gibt es konkrete Gründe gegen den Untermieter oder würde die Wohnung überbelegt, kann die Zustimmung dennoch scheitern. Bei einer ernsthaften Auseinandersetzung würde ich den Mietvertrag prüfen lassen, bevor ich eigenmächtig handele.
Nach der Zustimmung braucht es einen klaren Untermietvertrag
Die Erlaubnis des Vermieters und der Untermietvertrag sind zwei unterschiedliche Dokumente. Die Genehmigung betrifft das Verhältnis zwischen Hauptmieter und Vermieter. Im Untermietvertrag werden dagegen Miete, Kaution, Nutzungsumfang, Laufzeit und Kündigung zwischen Hauptmieter und Untermieter geregelt.
Der Hauptmieter bleibt Vertragspartner des Vermieters und muss weiterhin die gesamte Hauptmiete pünktlich zahlen. Auch wenn der Untermieter seine Zahlungen einstellt, verschwindet diese Pflicht nicht. Deshalb sollte die Untermiete nicht so knapp kalkuliert werden, dass schon eine verspätete Zahlung zu einem finanziellen Problem führt.
In den Vertrag gehören mindestens die genaue Beschreibung der Räume, die monatliche Untermiete, die Behandlung der Nebenkosten, die Kaution, der Mietbeginn und die Kündigungsregelung. Ergänzend sollten Hausordnung, Schlüsselübergabe und der Umgang mit Schäden schriftlich festgehalten werden.
Eine kurze Übergabe mit Fotos und Zählerständen wirkt unspektakulär, spart aber oft Ärger. Ich würde außerdem ein unterschriebenes Übergabeprotokoll und eine Kopie der Vermieterzustimmung aufbewahren. So ist später nachvollziehbar, welche Nutzung tatsächlich vereinbart war.
Die passende Vorlage wird erst durch genaue Angaben belastbar
Ein kostenloses Muster ist ein guter Start, aber kein Freifahrtschein. Entscheidend ist, dass die Vorlage an den konkreten Fall angepasst wird und die Zustimmung vor dem Einzug vorliegt.
Für ein einzelnes Zimmer mit bekanntem Untermieter reicht meist ein präziser Antrag mit Begründung, Zeitraum und Raumangabe. Bei der vollständigen Wohnung, wechselnden Untermietern, gewerblicher Nutzung oder Feriengästen steigt das rechtliche Risiko deutlich.
Wenn der Vermieter ablehnt, einen ungewöhnlich hohen Zuschlag verlangt oder der Mietvertrag besondere Klauseln enthält, sollte eine Mieterberatung oder ein Fachanwalt für Mietrecht den Einzelfall prüfen. Die wenigen Minuten für eine saubere Vorlage sind sinnvoll investiert, ersetzen aber keine Beratung, wenn die Situation bereits eskaliert ist.
