Steigt der Verbraucherpreisindex, kann auch die Miete steigen. Die entscheidende Frage ist jedoch, ob dabei die bekannte Kappungsgrenze von 15 oder 20 Prozent greift. Ich zeige, welche Regeln bei einer Indexmiete gelten, wie die Erhöhung berechnet wird, welche Formfehler häufig vorkommen und was sich im Jahr 2026 möglicherweise ändern könnte.
Die wichtigsten Regeln zur Indexmiete auf einen Blick
- Keine klassische Kappungsgrenze von 15 oder 20 Prozent bei einer Erhöhung nach dem Verbraucherpreisindex.
- Die Miete muss nach jeder Anpassung mindestens zwölf Monate unverändert bleiben.
- Eine Erhöhung wird nicht automatisch wirksam, sondern muss in Textform erklärt und nachvollziehbar berechnet werden.
- Die neue Miete gilt grundsätzlich ab dem übernächsten Monat nach Zugang der Erklärung.
- Die Mietpreisbremse betrifft bei einem Indexmietvertrag vor allem die Ausgangsmiete, nicht jede spätere Anpassung.
- Für angespannte Wohnungsmärkte ist 2026 eine neue Begrenzung geplant, sie gilt aber erst nach einem ordnungsgemäßen Gesetzesbeschluss.
Bei der Indexmiete gilt die übliche Kappungsgrenze nicht
Die kurze Antwort lautet: Eine Indexmiete unterliegt nach der derzeit geltenden Rechtslage nicht der Kappungsgrenze des § 558 BGB. Die Grenze von 20 Prozent innerhalb von drei Jahren, beziehungsweise 15 Prozent in besonders angespannten Wohnungsmärkten, betrifft Erhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Genau diese Art der Mieterhöhung ist bei einer wirksamen Indexmietvereinbarung ausgeschlossen.
Stattdessen richtet sich die Nettokaltmiete nach dem Verbraucherpreisindex für Deutschland. Steigen die allgemeinen Verbraucherpreise um 6 Prozent, kann sich die Nettokaltmiete grundsätzlich ebenfalls um 6 Prozent erhöhen. Eine zusätzliche Deckelung auf 15 oder 20 Prozent gibt es nicht, selbst wenn sich mehrere Indexanpassungen über einige Jahre deutlich summieren.
Das wird häufig missverstanden. Die Indexmiete ist nicht deshalb unbegrenzt, weil der Vermieter jede beliebige Erhöhung verlangen darf. Er ist vielmehr an den vereinbarten Index, die prozentuale Veränderung und die gesetzlichen Formvorschriften gebunden. Eine pauschale Erhöhung mit dem Hinweis auf gestiegene Kosten reicht nicht aus.
So wird die Erhöhung konkret berechnet
Für die Berechnung zählt die prozentuale Veränderung des Indexes, nicht die bloße Differenz zwischen zwei Indexpunkten. Die Formel ist einfach: alte Miete × neuer Index ÷ alter Index. Entscheidend ist, dass die verwendeten Indexwerte aus den richtigen Zeitpunkten stammen und zur bisherigen Vereinbarung passen.
| Ausgangsmiete | 900 Euro Nettokaltmiete |
|---|---|
| Alter Index | 120,0 Punkte |
| Neuer Index | 126,0 Punkte |
| Indexveränderung | 5 Prozent |
| Neue Miete | 945 Euro Nettokaltmiete |
Im Beispiel beträgt die Erhöhung 45 Euro im Monat. Die Rechnung lautet 900 × 126 ÷ 120 = 945. Ich prüfe bei solchen Schreiben immer zuerst, ob wirklich der prozentuale Anstieg von 5 Prozent verwendet wurde. Eine Erhöhung um sechs Indexpunkte bedeutet nicht automatisch eine Erhöhung um sechs Prozent.
Sinkt der Verbraucherpreisindex, kann sich aus einer wirksamen Indexvereinbarung grundsätzlich auch eine Senkung der Miete ergeben. Die Regelung funktioniert also nicht nur in eine Richtung. In der Praxis wird dieser Punkt oft übersehen, weil Vermieter Anpassungen bei fallenden Preisen naturgemäß seltener von sich aus anstoßen.
Diese Formalien entscheiden über die Wirksamkeit
Eine Indexmiete muss zunächst schriftlich vereinbart worden sein. Aus dem Vertrag sollte klar hervorgehen, dass sich die Miete am Preisindex des Statistischen Bundesamtes orientiert. Eine völlig unklare Klausel oder ein bloßer pauschaler Verweis ohne nachvollziehbare Berechnungsgrundlage kann rechtlich problematisch sein.
Die spätere Erhöhung selbst muss der Vermieter in Textform mitteilen. Ein Brief ist möglich, grundsätzlich kann aber auch eine E-Mail genügen. Das Schreiben muss den maßgeblichen Index, die eingetretene prozentuale Veränderung und den neuen Geldbetrag nennen.
Die Anpassung tritt außerdem nicht sofort in Kraft. Nach § 557b BGB ist die geänderte Miete ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung zu zahlen. Geht das Schreiben beispielsweise am 10. Mai zu, beginnt die neue Miete grundsätzlich am 1. Juli. Eine rückwirkende Nachforderung für die Monate davor ist bei einer normalen Indexanpassung nicht zulässig.
Zwischen zwei Indexerhöhungen muss mindestens ein Jahr liegen. Diese Frist bezieht sich auf die letzte wirksame Änderung der Miete, nicht bloß auf den Zeitpunkt, an dem der Vermieter zuletzt einen Brief verschickt hat. Genau an dieser Stelle entstehen in der Praxis immer wieder falsche Berechnungen.
Was neben der Indexanpassung noch möglich ist
Mit einer Indexmiete sind nicht sämtliche anderen Mietänderungen ausgeschlossen. Betriebskostenvorauszahlungen können nach einer Abrechnung angepasst werden, wenn die tatsächlichen Kosten dies rechtfertigen. Das ist keine Indexerhöhung und darf deshalb nicht einfach in die Berechnung der Nettokaltmiete eingerechnet werden.
Auch eine Modernisierung kann unter engen gesetzlichen Voraussetzungen eine weitere Erhöhung auslösen. Bei einem Indexmietvertrag ist eine Modernisierungsmieterhöhung allerdings nicht automatisch möglich. Relevant sind insbesondere Maßnahmen, die der Vermieter aufgrund gesetzlicher oder behördlicher Vorgaben durchführen musste und nicht selbst zu verantworten hat.
Die Mietpreisbremse spielt vor allem beim Beginn des Mietverhältnisses eine Rolle. In einem ausgewiesenen Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Ausgangsmiete grundsätzlich höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, sofern keine gesetzliche Ausnahme greift. Spätere Indexanpassungen werden dadurch nicht wie eine normale Erhöhung bis zur Vergleichsmiete behandelt.
Für mich ist die Trennung der einzelnen Erhöhungsarten der wichtigste Prüfschritt. Eine Abrechnung kann gleichzeitig eine Indexanpassung, eine neue Betriebskostenvorauszahlung und möglicherweise eine Modernisierungserhöhung enthalten. Diese Positionen müssen getrennt nachvollziehbar bleiben.
Was sich 2026 möglicherweise ändern wird
Stand September 2026 gilt weiterhin die klassische Rechtslage: Für die Indexmiete gibt es keine feste Kappungsgrenze von 15 oder 20 Prozent. Die Bundesregierung hat jedoch einen Gesetzentwurf vorgelegt, der Indexmieterhöhungen in angespannten Wohnungsmärkten begrenzen soll. Ein Gesetzentwurf ist noch kein geltendes Recht und darf bei einer aktuellen Prüfung nicht mit einer verbindlichen Vorschrift verwechselt werden.
Nach dem bisher bekannten Modell soll bei einer jährlichen Indexsteigerung von mehr als 3 Prozent nur die Hälfte des darüber liegenden Teils berücksichtigt werden. Bei einer Indexsteigerung von 6 Prozent ergäbe das rechnerisch 4,5 Prozent, nämlich 3 Prozent vollständig plus die Hälfte der restlichen 3 Prozent.
Ob diese Regelung genau so in Kraft tritt, hängt vom weiteren Gesetzgebungsverfahren ab. Bis dahin sollten Mieterinnen und Mieter eine Erhöhung nach dem geltenden § 557b BGB beurteilen. Wer bereits jetzt eigenmächtig einen niedrigeren Betrag überweist, riskiert einen Zahlungsrückstand, wenn die angekündigte Erhöhung nach der aktuellen Rechtslage wirksam ist.
So prüfe ich ein Erhöhungsschreiben Schritt für Schritt
Ich würde die Prüfung nicht mit der Frage beginnen, ob die neue Miete gefühlt zu hoch ist. Zuerst geht es darum, ob die formalen und rechnerischen Voraussetzungen stimmen. Eine kurze Checkliste hilft dabei.
- Vertrag prüfen: Ist tatsächlich eine Indexmiete vereinbart und auf welchen Index verweist die Klausel?
- Vorherige Änderung feststellen: Wann wurde die letzte Indexanpassung wirksam?
- Indexwerte vergleichen: Stimmen alter und neuer Index mit den angegebenen Zeitpunkten überein?
- Prozentwert nachrechnen: Wurde die Veränderung prozentual und nicht nach Indexpunkten berechnet?
- Neue Miete kontrollieren: Ist der konkrete Eurobetrag mathematisch korrekt?
- Starttermin prüfen: Beginnt die neue Miete erst ab dem übernächsten Monat?
- Bestandteile trennen: Werden Nettokaltmiete, Betriebskosten und mögliche Modernisierung separat ausgewiesen?
Ein häufiger Fehler liegt in der Annahme, der Vermieter müsse die Zustimmung des Mieters einholen. Bei einer korrekt vereinbarten Indexmiete ist das normalerweise nicht der Fall. Die Anpassung wird durch die Erklärung in Textform geltend gemacht, sofern sie inhaltlich richtig und rechtzeitig ist.
Unklarheiten sollte man schriftlich ansprechen und nicht einfach ignorieren. Bei einem hohen Erhöhungsbetrag, einer unklaren Vertragsklausel oder einem Streit über die Ausgangsmiete ist eine Prüfung durch den Mieterverein oder eine fachkundige Rechtsberatung sinnvoll. Besonders riskant ist es, die Zahlung ohne vorherige Einschätzung vollständig einzustellen.
Der entscheidende Unterschied liegt im Mietvertrag
Bei einer Indexmiete schützt die Kappungsgrenze von 15 oder 20 Prozent derzeit nicht vor steigenden Preisen. Schutz bieten stattdessen die Bindung an den Verbraucherpreisindex, die Jahresfrist, die korrekte Berechnung und die vorgeschriebene Erklärung in Textform.
Wer ein Erhöhungsschreiben erhält, sollte deshalb nicht nur auf die Prozentzahl schauen. Entscheidend ist, welche Mietform vereinbart wurde, welcher Index verwendet wird und ob der Vermieter die gesetzlichen Abläufe eingehalten hat. Genau diese Prüfung macht in der Praxis meist den größeren Unterschied als ein pauschaler Vergleich mit dem örtlichen Mietspiegel.
